不動産市場の「低価格突破」：33都市の中古住宅価格は下落した不動産企業より引き続き価格で買い換えます。

年の瀬も迫っており、不動産市場の“締めくくり”が激しくなっている。

12月16日、国家統計局は11月70の大中都市の住宅価格データと1-11月の全国不動産投資と販売に関するデータを発表しました。これらのデータを通して、年末の全国のビル市の全景が一望できます。

11月、70都市の住宅価格は引き続き安定しています。新築住宅価格は下落した都市に比べて21都市あり、中古住宅価格が下落した都市は33都市に達します。その中で、「第一線の都市の上げ幅が拡大し、二、三線の都市の上げ幅がフラットで狭い」というのが主旋律です。深センなどの都市は政策の原因で不動産価格が現れましたが、全体の市場の安定には支障がありません。

今年の下半期以来、不動産企業は続々と値下げ策を開始し、価格調整の原因とされています。年末にかけて、財務決算のサイクルが近づき、不動産企業の「突破」への衝動が高まっている。公開情報によると、今年11月には不動産市場の価格変動が目立っており、通年の販売規模が過去最高を更新する可能性がある。

今年は不動産政策が最も頻繁に出された年で、年末近くには、地方政府の「縛りを緩める」衝動がさらに強い。しかし、回答者は一般的に、レギュレータの定調に従って、「安定」は依然として市場の主旋律であると考えています。

中央経済工作会議は、「住宅を堅持するには、居住用であり、炒めるための位置づけではなく、都市の施策による地価の安定、住宅価格の安定、長期的な効果的な管理コントロールメカニズムを全面的に実行し、不動産市場の安定と健康的な発展を促進する」と指摘した。中央経済工作会議が2年連続で「不動産は炒めない」と言及したのです。

北京の「分裂」、深センの異変

今年11月、70の大中都市のうち、21都市の新築住宅価格は前月比で下落し、2016年2月以来の高さを記録しました。中古住宅については、33都市の価格が下落しています。これは2ヶ月連続で30都市を超える中古住宅の価格が下落しています。この二ヶ月間、中古住宅の価格は下落都市の数よりも高くなりました。

平均的に見ると、今年11月、70都市の一、中古住宅の価格は前月比0.30%と0.12%で、10月よりそれぞれ0.2%と0.01%狭いです。

住宅価格の上昇幅が着実に下がりつつあるのは今年の下半期の市場の主旋律である。58安居客不動産研究院の張波院長によると、最近、一部の都市では、規制を緩和しようとしているが、政策の抑制の下、市場全体は依然として安定しており、住宅価格の上昇を支える原動力はますます弱くなっている。

国家統計局都市司首席統計師の孔鵬氏は、住宅価格の解釈について、「11月、各地で『不動産不炒』の位置づけを堅持し、一城一策、都市施策によって、不動産の長期効果的な管理メカニズムを実行し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としないで、不動産市場全体の安定を保障した」と述べた。

都市レベルから見ると、今年11月、4つの第一線都市の新築商品の住宅販売価格は前月比0.6%上昇し、上昇幅は10月より0.5ポイント拡大した。31の第二線都市は0.2%上昇し、上昇幅は0.3ポイント下落した。35都市は0.5%上昇し、上昇幅は0.1ポイント下落した。

中古住宅については、第一線の都市の中古住宅の販売価格は前月比0.2%上昇し、上昇幅は0.1%拡大した。第二線都市は0.1%上昇し、上昇幅は横ばいだった。三線都市は0.3%上昇し、上昇幅は0.2%下落した。

張波氏は「第一線の都市の上げ幅が拡大し、二、三線の都市の上げ幅がフラットで狭い」という現象は、プレートの変動効果の下で、第一線の不動産市場が再びホットスポットとなり、三線の不動産市場は日覆いの上げ潮に従って温度を下げると表しています。

注目すべきは、11月に北京の新築住宅の価格は1.7%の前輪比の上昇幅を見せ、70の大中都市の第3位に位置しています。中古住宅の価格は前月比0.4%下がり、5カ月連続で下落した。

このような「分裂」の現象について、ある不動産会社の人士は21世紀の経済報道に対して、「住宅価格の管理」の仕事が比較的に優れているため、最近北京は新築住宅のネット署名の中で、いくつかの高価なプロジェクトの契約を放しました。しかし、「ランダム行為」のため、この措置は中古住宅市場に刺激されていません。現在、北京の中古住宅の売買双方の予想は依然として高くないです。

11月、深圳の中古住宅の価格は1.4%の伸びを見せました。70都市の中で唐山に次ぐものです。上海の易居研究院は、これは深センが11月11日に「豪邸税」の政策を調整したためで、大部分の建築面積が144平方メートル以下の家屋を「排除」し、税金の優遇を受けたからだと指摘しています。この措置は深センの中古住宅の取引の上昇を刺激して、そして住宅の価格を高めます。

価格での交換はまだ主流です。

不動産企業は積極的に利益を譲って、価格の安定を維持する原因だとも思われて、この措置はまた市場の取引の高まりを刺激しました。

融資ルートが大幅に緊縮されたため、今年の下半期以来、住宅企業は頻繁に価格優遇措置を打ち出している。その中で、「金九銀十」は企業の主要な「刈り取り」の目標となります。

恒大を例にして、8月に全国の大部分の地域をカバーする優遇措置を導入した後、恒大は9月に831億円の販売規模を実現し、国内の不動産企業の月間販売記録を更新しました。10月、恒大はこの記録を903億元に引き上げました。

11月に入り、プロモーションの勢いは衰えましたが、「価格での買い換え」は依然として一般的に存在しています。公告によると、11月に万科、恒大、碧桂園、融創四軒の「第一階段隊」の不動産企業の平均価格は10月より低く、龍湖、世茂など十強の不動産企業も同様に販売価格が下落する現象が現れた。

下半期以来の価格交換の効果は明らかです。国家統計局のデータによると、今年7月から11月にかけて、全国の商品室の月間販売面積は5ヶ月連続で前年同期を上回った。

これは上半期の市場の比較的寂しい持ってくる販売の欠けたところをも埋めました。今年の前の11月、全国の商品の部屋の販売面積は14.89億平方メートルで、同0.2%増加して、加速度を増加して前の10月に比べて0.1%加速します。これは全国の住宅販売面積の累計増速で、2ヶ月連続でプラスになりました。同時期に全国の住宅の売上高は13.9兆元で、同7.3%伸びた。

回答者は、既存のペースで、今年の不動産販売規模は昨年を上回る見込みで、引き続き歴史記録を更新するとみられています。国家統計局のデータによると、2007年から2018年までの12年間、毎年の月間取引高は12月に現れています。

「12月末は一年の中で最も重要な財務ノードです。一つは販売目標を達成するために、大規模にして、今後の資金調達と土地獲得のためにサポートを提供することです。二つは営業収入を未来から二年にして、将来の業績を準備することです。上記のような不動産屋関係者によると、年末に向けて、不動産企業はこれ以上大きな販促をしないが、低調に販売を進め、年末を乗り切る。

2016年から2018年まで、全国の住宅販売規模は3年連続で最高を更新しました。2018年、商品室の販売面積は17.2億平方メートルで、商品室の売上高は15兆元に近い。

業界の利益は圧迫されます。

売上高の上昇に伴い、不動産企業の資金状況も比較的良好である。今年の前11月、不動産開発企業の所定の位置につく資金の16.5兆元、同7.0%増加して、成長速度は前10月と同じです。このうち、手付金と前売金、個人の住宅ローンの伸びはいずれも2桁に達しており、この2つの資金の比率は50%近くを占めています。

投資の方面、前11月、全国の不動産の開発投資の12.13兆元、同10.2%増大して、加速度比の1-10月は0.1%反落します。このうち、住宅投資の伸びは0.2%下落した。

その中で、前11月に不動産企業の土地購入面積は21720万平方メートルで、同14.2%下落しました。土地取引の価格は11960億元で、13.0%下落しましたが、下落幅はやや狭いです。

上海の易居研究院は、年末になると、不動産企業が本年の土地獲得目標を達成する必要がある一方で、各都市ではこれまで流れてきた良質な土地の一部を次々と値下がりして看板を掲げると指摘しています。需給双方の推進のもと、不動産企業の土地購入金は高水準の成長を維持し、開発投資に重要なサポートを提供する。同機構は、今年通年の不動産開発投資の伸びが2桁以上にとどまると見込んでいる。

しかし、販売が引き続き伸びるかどうかについては、業界では否定的な見方が広がっています。

中央経済工作会議で2年連続で「不動産は炒めない」と提案し、再び「三安定」（地価安定、住宅価格安定、安定予想）を強調した後、中央銀行も「家は住むもので、炒めるものではない」という位置づけを堅持し、不動産金融の調整を計画案配した。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は21世紀の経済報道に対し、不動産コントロール政策の基本的な基調は変わらないことを意味し、融資政策は特に厳しい状態を維持すると述べました。この政策のもとで、来年はさらに下り坂になるかもしれません。

国家統計局のデータによると、今年の前の11月に、不動産企業の竣工面積は4.5%下落し、新たな起工面積と工事面積の増加速度はいずれも下落した。張大偉氏によると、これは来年の住宅の販売面積の落ち込みを招く可能性があり、さらには住宅の売上高もマイナス成長になる可能性があるという。

ある閩系不動産企業の関連責任者はこのほど、21世紀の経済報道に対し、今年会社は資金の安全を第一に考え、販売、返済を絶えず強調しています。目的は来年のために準備することです。同社の判断によると、今年の土地取得や資金調達のコストが高く、来年は業界全体の利益が圧縮されるという。

太平洋証券は、出来高から見れば、2019年か新房市場の「歴史の大頂」になると指摘しています。同機構によると、過去3、4年の新築住宅の成約は連年予想を超えており、棚の貨幣化の触媒作用を除いて、成約主力は当座貸越の将来の都市化需要（県城は地級市、地級市は省都都市、旧市街区は新城区に移転する）である。未来の新しい住宅の需要は毎年11-12億平方メートルぐらいの中枢レベルにゆっくりと回帰します。