林中：サイクルを超えて、旭輝の変化と変化は変わらないです。

最近上海の土地市場は熱いです。再生産が順調に進められ、今年上半期には上海の土地譲渡金が千億元を突破しました。

この波の中で、各陣営の不動産企業は上海進出に大きな興味を示しています。万科、中海、保利などの首先の不動産企業を除いて、旭輝、新城、招商、金地、陽光城、万達、正栄などの不動産企業も全部逮捕されました。

8月上旬、旭輝ホールディングス（00884.5 HK、略して「旭輝」）は手を繋いで手紙を溶かして、七宝鎮古美北コミュニティの宅地に位置しています。プレミアム率は40.55%で、総額は45.23億円で、不動産価格は5.48万元/平方メートルです。

8月8日、旭輝董事局の林中会長はボアオ・21世紀不動産フォーラムの第20回年次総会に参加しました。21世紀の経済報道記者のインタビューを受けた時、林中さんは今はいわゆる窓口期間がないと指摘しました。

旭輝ホールディングス取締役会長の林中。資料図

記者は、現在の北京、上海などの第一線の都市の地塊の総価格が高くなるという前提の下で、資金圧力を分散させるために、大部分の20強の不動産企業は協力して土地を持つ傾向があり、基本的には、開発者は高い総価格の地塊を協力方式を取り、低価格の土地は自分で開発する。

この中には旭輝も含まれています。北京、上海の将来の傾向はいくつかの不動産企業グループの財団モデルが撮影したものです。林の中で、旭輝は現在土地を持つ割合が一つあります。その年の売り上げの50%の商品価値を持つ土地です。公開資料によると、旭輝は7月に杭州、南京、蘇州及び西部の長期深耕都市で引き続き8つの地塊を取得した。

不動産の窓口がなくなります。

各市場の段階では企業のカーブがあります。林氏は、不動産業界はすでに高度成長期を過ぎており、いわゆるウインドウ期間はすでになく、実際には業界全体が2018年から安定成長期に入っていると考えている。企業のカーブが車を追い越して直面する挑戦とリスクは高度成長期よりずっと大きいです。「不動産業界は成り行きに任せることを要求すれば、半分は功を奏することができます。逆は功半ばです」。

林の中から見れば、今後20年間中国の不動産業界は依然として良好に向かっています。不動産企業は微利精密化の時代に新たな品質の成長モデルを探しています。将来業界の多くの規則が変わり、企業は再び適応する必要があります。ダークホースになる企業は、前の20年より難度と挑戦が大きいはずです。

そのため、林中は安定成長期に「人を追いかけるのは簡単ではない。他の人があなたを追いかけるのも難しい」という現象があります。

ゴビの行軍のように、彼が500歩前にいるのを見ましたが、彼を追いかけるには長い時間がかかります。みんなのスピードが似ていますので、距離が長くかかります。スピードが同じなら、距離は永遠です。」林の中では、不動産企業は今後20年の成熟期に入り、直面する業界の構造は現在の家電業界と同じで、比較的安定した構造であると考えています。しかし、彼は今後20年間、不動産企業はまだチャンスがあると信じています。この業界のチャンスをよく把握するために、運営効率を向上させなければなりません。

だから、林の中では、一つの企業はバランスをよく経営する手段を必要とします。利潤が低すぎるとだめです。一部の企業は規模を押し詰めるためにむしろ損をしても販売します。これは資本を消耗しています。最終的には人の損失が発生します。「バランス術をしっかりと行い、企業ごとに段階によって戦略が異なり、それぞれの目標に応じてバランス術を制定します。」林さんは言います。

穏やかな期间で、旭辉高品质の成长の前提は、制品とサービスをよりよくすることです。経営レバレッジを向上させ、財務レバレッジを低減させ、経営効率を向上させると同時に、財務レバレッジを向上させることができず、権益を向上させると同時に、提携レバレッジを少し減らし、経営レバレッジを通じてレバレッジを安定的に投資することができると林氏は明らかにした。変わらないのは文化で、変化のは組織、構造と管理で、続いて効率と活力を持ってきます。

旭輝の四大テコバランス術

中型不動産企業の代表として、旭輝は成長の方法論を講じる。発表された7月末までに営業データを審査していないことから、今年の7ヶ月前に、旭輝の累計契約販売金額は1027.2億元で、このデータは2019年とほぼ同じだ。経営効率を高めるために、旭輝は財務レバレッジ、提携レバレッジ、投資レバレッジ、経営レバレッジのバランス術を設定しました。

「財務レバレッジを十分に活用している会社もあります。でも旭輝がもっと多いのは、いくつかのレバーのバランスを通して、着実に発展していくことです。」林の中で指摘して、安定成長期の中で逆勢して比較的に難しくて、国家がてこに下がるため、負債を減らして、企業がてこをプラスするのは難しくて、そんなに多くのツールと機会がありません。

逆に旭輝はこの二年間、特に2019年の業績の伸びが速く、主に四つのてこのバランスが取れています。成長しないと滅びます。しかし、林の中でも、成長する時は規模、利潤、リスクのバランスを考慮しなければならないと強調しています。

林の中で、成長の過程で、規模、利益とリスクのバランスをどうやって作るかが重要だと思っています。例えば、時には企業が利潤を少し低くして、規模が上がりやすくなります。企業が主導的に住宅価格を低くすることができます。さらに、企業の成長速度が速く、現金の流動性が強く、資産の流通性が高く、返済期間が短く、負債率がやや高いのは安全であると分析した。回転が遅いと、香港の大手企業が不動産を借りれば、これらの企業の純負債率はやや低いという。