不動産市場の「小陽春」が温度を下げる中古の住宅価格は疑問が持ち直している。

「4月に中古住宅市場の松葉点が現れました。第一線の都市と合肥、成都などのホットスポットの第二線都市の住宅価格の上昇幅はいずれも前月より狭いです。主にホットスポットの都市コントロールの効果が持続的に現れ、市場の季節性の反落が重なって、市場の予想が弱まり、4月の中古住宅市場の回復を促進します。シェル研究院の首席市場アナリスト、許小楽氏は言う。

      5月17日、国家統計局が発表した70大中都市の住宅価格データによると、今年4月、54都市の中古住宅価格は前月より4つ減少した。これは今年に入って初めて減少しました。その中で、合肥、成都などのホットスポットの二線都市を除いて、四つの第一線都市の中古住宅価格の上昇幅も全部縮小されました。

      中古住宅の価格は市場の先導指標とされ、ホットスポットの都市では中古住宅の価格が下火になり、政策の持続的な圧力が原因とされています。学区の住宅の上昇と温帯不動産市場の取引が激しいため、4月以来、ホットスポットの都市は次々に温度を下げる不動産市場に手を出しています。教育改革政策など一連の政策が登場して、市場の予想を反転させると同時に、市場の取引にも温度を下げるようになりました。

統計局が5月17日に発表した別のグループのデータによると、今年4月に全国の住宅の販売面積は1.43億平方メートルで、ここ数年の同じ時期の高値にありますが、3月より23%減少しました。

昨年末に出現したこのビルの相場は、この「激流勇退」でいいですか？

「歴史は始まったほうがいい」

この不動産市場の上昇相場は、昨年4月期から始まった。新型肺炎の流行が次第に抑制された後、不動産市場は昨年第2四半期から上昇しました。金融緩和政策に刺激されて、これまで累積した市場需要が次々と釈放され、不動産市場は昨年末に「反落」が現れました。

市場の反発力が大きいため、2020年通年の販売規模は17兆元を超え、過去最高を更新しました。

2021年の春節期間には、疫病防止の要求により、大中都市は次々とその場で新年を祝うと強調しました。加えて、不動産企業は引き続き優遇措置を打ち出しています。今年の春節の不動産市場は温度を下げすぎていません。暑さは例年より良いです。これもその後の不動産市場の「小春」の基調を打ち立てました。

春節後、不動産取引は引き続き加熱されます。国家統計局のデータによると、今年1～4月、商品室の販売面積は50305万平方メートルで、同48.1%伸びた。2019年1月から4月に比べて19.5%伸び、2年間で平均9.3%伸びた。商品室売上高は53609億元で、68.2%伸びた。2019年1月から4月に比べ37.0%増加し、2年平均は17.0%伸びた。

縦割りで、これも中国の不動産の「歴史の最高のスタート」を実現しました。

売上高の上昇の影響で、今年1～4月には全国の不動産開発投資は40240億元で、同21.6%伸びた。不動産開発企業の所定の資金は63542億元で、同35.2%伸びた。その中で、手付金と前金、個人の住宅ローンの成長率はそれぞれ74.1%と41.3%に達しています。

中国不動産首席アナリストの張大偉氏は21世紀の経済報道記者に対し、現在の不動産発展の趨勢によって、疫病が繰り返されるなどの特殊な要因が現れなければ、今年の年間不動産市場の売上高は18兆元を超えると確定すると述べました。

しかし、短期的に焦点を合わせると、不動産市場は平坦な道ではなく、逆にいくつかの波折があります。学区の住宅季節性の上昇とその他の要因の刺激の下で、今年3月以来、ホットスポットの都市の一部地域では、不動産市場の非理性的な昇温現象が発生し、監督管理部門の注目を集めています。4月8日、住宅価格の上昇が速い広州、合肥など5つの都市は住建部に相談されました。

その後、ホットスポット都市は引き続きコードコントロールを行い、一部の都市は教育政策などを調整することによって、学区の部屋を温度を下げ、また間接的に温度を下げる不動産市場の効果を実現します。中国の不動産の統計によると、今年4月、中央監督管理部門と各地で不動産規制政策を打ち出した回数は51回に達し、年内の最高となった。これも4月の不動産市場を一定の反落させました。

国家統計局のデータによると、4月単月、全国の商品室の販売面積は1.43億平方メートルで、前輪比は23%下落した。商品室の売上高は1.52兆元で、前月比は20.8%下落しました。

4月の不動産開発の景気指数は101.27で、3月よりやや下がりました。

集中供給の影響は不明です。

一連のコントロール政策のカナダは、すでに住宅価格を冷やす効果を発揮しました。その中で、一部の都市は学区の部屋に対する「正確な打撃」の下で、中古の住宅価格の温度が一番高いです。

統計局が発表した70大中都市の住宅価格のデータによると、今年4月、4つの第一線都市の中古住宅の販売価格は前月より0.8%上昇し、上昇幅は前月より0.2%下落した。その中で、北京、上海、広州はそれぞれ1.2%、0.9%、1.2%上昇しています。

31の二線都市の中古住宅の価格の上昇幅はある程度拡大していますが、一部のホットスポットの二線都市は明らかに気温が下がります。例えば、合肥の中古住宅の価格は前月比で上昇幅が3月の0.8%から0.5%まで下がります。成都は0.7%から0.3%まで下がりました。住建部は4月初めに相談した寧波市で、中古の住宅価格の上昇幅も縮小されました。

同じ時期に、35都市の中古住宅の平均価格は前月比0.3%上昇し、上昇幅は横ばいだった。

中古不動産取引は分散、ランダムの特徴があり、売買双方の予想は外部要因の影響を受けやすく変化し、中古住宅取引の冷熱も不動産市場の先導指標とされている。

4月の中古住宅の価格動向について、張大偉氏は、統計に組み入れられた都市の中では多くの住宅価格が上昇しているが、規制の増加に伴い、中古住宅市場は次第に熱が下がり始め、しかもその経路は第一線の都市から次第に二、三線の都市に広がっていくと指摘した。許小楽氏は、各コントロール政策の影響で、中古住宅の市場予想はすでに反落しており、市場の曲がり角がすでに現れていることを物語っている。

      多くのアナリストは、現在の政策の力度と市場の動きによって、季節的な要因の影響もあって、不動産市場は年内に一定の温度を下げる見込みです。

しかし、徐小楽氏によると、4月以来、北京の一部の都市では、集中供給地の成約熱が高く、後続の土地市場の熱が住宅取引市場に伝達されることを警戒し、市場の上昇を招いている。

事実、土地の集中政策はすでに新房市場に影響を及ぼしています。今年4月には、一二、三線都市の新築住宅価格の上昇幅が拡大しています。その中でも、第一線の都市の新築住宅価格の上昇幅は3月に縮小してから再度拡大します。機関は、土地が集中的に供給される前に、ホットスポットの都市では新築住宅の供給不足が発生し、市場の期待が高まっているためとみられています。また、一部の都市では土地集中取引の熱が高く、市場にも良い見通しをもたらしています。

     しかし、全体としては、市場の温度をさらに上昇することは困難であり、理性的な冷却の通路に復帰することは、業界の主流となっている。58安居客不動産研究院の陸騎麟研究総監によると、中古住宅の市場価格の上昇幅は反落し、下半期には新居市場に徐々に伝わり、市場全体の住宅価格が安定するように導くという。