2021上半期の純利益は万科に落ち、強く「生きていく」。

2018年、万科は深センで秋の例会を開催し、会場のスクリーンとサイド壁の「生きていく」というスローガンが業界の情緒に急速に火をつけました。この時、万科の「生きていく」という言葉は同業に対する警鐘と考えられていることが多く、三年後の今を「生きていく」ことが万科の今の真実になるとは誰も考えられませんでした。

万科は不本意な2021年中報を出しました。2008年の年報以降、これは万科が初めて記録した純利益の下落である。中報によると、今年上半期の万科の営業収入は1671.1億元で、同14.2%伸び、上場会社の株主の純利益は110.5億元で、同11.7%減少した。

業績会議では、万科総裁、祝九勝最高経営責任者が純利益の下落の原因を説明し、万科管理層を代表して万科中長期の計画について説明しました。

祝九勝氏は「業界全体のゲームルールが変化しており、万科の発展思想もそれに応じて調整されている。私たちは規模とスピードを唯一の目標として見ていません。規模と効果、短期と長期、リスクと収益の間でバランスをとって、万科は「安定志向」を堅持しています。私たちの認識の中で「生きていく」ことが何より重要です。

以前と同じように、万科は中海、華潤更には龍湖などの優秀な企業のように市場に確実な業績増加計画を与えていません。穏健を生きていくための第一の要務と考えているのは、非難の余地がない。しかし、万科は数年の万科を優秀にしました。外からの期待は生きていくだけではなく、生きていくのもいいです。

他の優秀な同業者が依然としていい状況を示している中で、万科の開発業務、経営業務も投資家と業界の同業者にその潜在力を見せて、それがハイライトされるべきです。

多元業務を検討する

万科全体の利益データは、前の報告期間に比べて、投資家を満足させるのは難しいです。純利益の下落を除いて、万科の利潤率水準も再度調査します。万科管理層の口径によると、万科中期の粗利率は税込み24%から18%に下がり、同業者の口径に比べて税金未徴収の粗利率は32%から23%に下がった。

万科の利潤率は明らかに減少したとしても、万科の管理層は今後2年間はこのような圧力が存在すると考えています。

万科財務責任者の韓慧華氏は、2017年以来、万科地の販売比が上昇しているため、開発業務の粗利率は減少傾向にあると分析しています。販売側から次第に決算に反映され、万科は第一四半期、中期ひいては年間でもこのような論理が見られます。そして今後二年間は一定の粗利率の圧力があります。

利益の下落と未来の反映は、業績の中で最も注目されている面です。投資家の質問の最初の問題は、これにも言及しています。祝九勝は「勉強している時のような感じで、中間テストの成績が出てきました。試験に失敗しました。どう答えたらいいですか？」

祝九勝も純利益の下落のいくつかの原因を説明しました。彼は主に3つあります。第一の販売規模の伸びは限られています。第二開発業務の粗利率の低下が比較的早いです。地価の比率が上昇しています。これは今後の決算収入と決算利潤に徐々に反映されます。第三に、モデルチェンジ業務による影響であり、モデルチェンジ効果を反映するにはまだ時間が必要である。

万科年中報は不動産サービス、長期賃貸マンション、倉庫物流と商業管理の一部の経営データを対外に発表しましたが、レポートの中では、営収と収益は正確に表現されていません。加えて、多くの多元化のビジネスは完全に一致していません。投資家と同業者もこの方面での潜在力を見るのは難しいです。

祝九勝は、万科の転換後の新たな業務について、多くの検討点があると告白した。万科はその過程を完成するために必要な時間、遭遇した難度、建設する能力に対して、深刻な見積り不足か、あるいは過小評価で、今日は復盤、検視、検討に来て、私達はその年楽観しました。

祝九勝氏は、「万科の転換業務も、その貢献点や貢献に対する見方を変えたい」と話しています。すべての経営サービス業務がうまくいっても、成功したとしても、伝統的な販売規模と利益に対する貢献はやはり限られていると思います。貢献できるのは会社の企業価値、あるいは中長期の評価です。

網を張って魚を慎重にすくう

もう一つの面から万科を見ると、その経営戦略、財務指標は依然として外界に一流の不動産企業の慎重さと穏健さを見せてくれます。

万科は今年の第一四半期末に「三本の赤い糸」をすべて緑の枠に戻し、維持しています。2021年6月末までに、万科が保有する貨幣の現金は1952.2億元で、前売監督資金と制限資金を差し引いた現金の短期債は1.67倍である。純負債率は20.2%で、20年連続で40%を下回りました。前受金を除く貸借対照率は69.7%である。また、上半期の万科総合融資のコストは4.27%で、同32ベーシスポイント低下した。

祝九勝は万科の胆っ玉が小さいと言って、ずっと穏健なことを主として、だから長期の帳簿の上の現金はいずれも比較的に多いです。万科20年来の純負債率は業界の中で最低の区間で、20年来の純負債率は全部40%以下です。これは万科の一貫した風格で、このような風格は万科にもたらす利益は段階性に比べて急進的な風格を取って株主に対する仕返しが多くて、万科は株主に対して仕返しを求める前に、長期にわたり穏健で、長期にわたり生きていくことができて、短期の仕返しよりもっと優先的かもしれません。

万科が保有している現金は前代未聞の量に達しています。買収や提携に長けている不動産企業としては、今までにない機会です。業績会見では、21世紀の経済報道記者の質問に答えても、万科にとっては、業界全体に有益なことをすべきだと述べました。どのような同行でも、異なる接触と協力があります。万科の項目は個数で計算すれば、約7割は協力です。

祝九勝はまた、恒大買収のうわさや株の買収の進展にも応じた。祝九勝は21世紀の経済報道記者に対し、「万科と恒大は以前からプロジェクトレベルの協力がありました。ここ数ヶ月にも接触と検討がありましたが、現在は実質的な協力がありません。」万科戦の進展については、祝九勝氏は「グループを作って彼らと緊密に連絡し、条件に合ったプロジェクトを履修するよう提案しています。」

「協力は着実に行います。もちろん、協力の効果はお客様によって検査されます。お客様に迷惑をかけたり、株主に迷惑をかけたり、あるいは悪い影響を与えたりしないようにするためには、特別に防ぐべき問題です。九勝を祈って強調する。

万科の株価は今年全体的に負担されている問題で、万科董事の朱旭秘も「会社の株価の下落幅は確かに大きく、不動産業界全体の下落幅も大きい」と話しています。

朱旭氏は、株価の下落は多くの要因に影響されるかもしれないが、長期的には会社が株主のために長期的な価値を創造できるかどうかを確認し、管理層もこれに向けて努力していくと述べました。万科事業パートナーも株式を持っています。パートナーと株主は全部自分のことを知っています。」